EXISTE EN MÉXICO, CRISIS DE SEGURIDAD JURÍDICA REGISTRAL

· Aseguró Raúl Castellano, de la Facultad de Derecho de la UNAM, y coordinador de la mesa “Sistemas registrales inmobiliarios. Sus efectos jurídicos y económicos”

· No se protege la propiedad inmobiliaria de los propietarios en general y existen problemas en los registros públicos inmobiliarios, añadió

· En el periodo 1999-2000, el valor de los activos prediales de los mexicanos que viven en la extralegalidad era de 315 mil millones de dólares: Luis Aliaga Jibaja, de Lima, Perú

En México existe una crisis de seguridad jurídica registral debido a que no se protege la propiedad inmobiliaria de los ciudadanos o de los propietarios en general, y a los problemas de los registros públicos inmobiliarios, aseguró Raúl Castellano, de la Facultad de Derecho de la UNAM.

El coordinador de la mesa “Sistemas registrales inmobiliarios. Sus efectos jurídicos y económicos”, organizada en esa entidad, explicó que la finalidad de tales archivos ha sido pervertida; “se privilegia a la informática sobre el derecho, al considerar que eso es la modernidad, y se pone en peligro el patrimonio de la gente, lo mismo del dueño de un lote o de un modesto departamento de interés social, que de los grandes inversionistas en el ramo, con las graves consecuencias económicas que esto representa para el país”.

Por ello, sostuvo, es necesario adentrarse en el derecho registral inmobiliario, a efecto de que los registros públicos puedan brindar la protección jurídica a la propiedad, así como contribuir a un ágil tráfico inmobiliario con la seguridad y rapidez que exige la economía de estos tiempos.

Por su parte, Luis Aliaga Jibaja, director jurídico del Instituto Libertad y Democracia, de Lima, Perú, señaló que 70 por ciento de la población mundial, más de 4 mil 500 millones de personas, vive en la extralegalidad en este rubro. Sus activos prediales representan más de 9.3 millones de millones de dólares.

En México, añadió, también existe “capital muerto”, o sea, sin representación formal y que no pueden circular en el mercado. Tan sólo en 1999-2000, el valor de los activos prediales que tenían los connacionales que viven en la extralegalidad era de 315 mil millones de dólares. Es decir, 62 veces el valor de las ventas anuales de Cemex, 31 veces la inversión extranjera directa en el 2000, 26 la inversión pública federal, siete veces el valor de los activos de Pemex.

Asimismo, la vasta mayoría de los ciudadanos en países en vías de desarrollo y ex soviéticos están fuera de los sistemas de propiedad legal. Ellos desean participar en el proceso de libre empresa, pero no tienen la posibilidad de que las leyes les permitan ese acceso. “Esto discrimina a los pobres y hace que sus activos no puedan ingresar a los sistemas económicos”, alertó.

Es decir, abundó el experto peruano, tienen riqueza, pero no entran a las operaciones bursátiles. De ahí la importancia de beneficiarlos con la formalidad, la cual implica que puedan utilizar su activo como apalancamiento para realizar un negocio, representación legal de dichos activos, acceso al crédito, mayor seguridad en la contratación, ingreso al sistema de seguros.

Un sistema legal, precisó Aliaga Jibaja, debe proveer ciertos efectos para que los derechos de propiedad puedan crear riqueza: dar el verdadero valor a los activos; integrar la información dispersa en un solo sistema; hacer responsables a las personas; darle posibilidad de circular en el mercado; crear una red de propietarios y proteger las transacciones.

Además, explicó, el sistema debe proveer formas de organización empresarial que permitan formar empresas viables; establecer la separación de los patrimonios (empresarial y familiar); facilidad y seguridad para los acreedores, entre otros aspectos.

La solución parte del hecho de incluir a los pobres y a las clases medias en la legalidad. Pero no sólo eso, agregó. Hay que trabajar para que tener acceso a títulos de propiedad seguros y transferibles, y que las sucesivas transacciones que se produzcan sean en los mismos términos, mediante la creación de incentivos y beneficios.

El especialista señaló que los principales problemas a los cuales debe enfrentarse un sistema registral para modernizarse y ser eficiente, es su participación en las decisiones del gobierno para formalizar la propiedad. Además, estar pendiente de que las transacciones posteriores –transferencias, hipotecas– sean formales.

También es fundamental que los registros tengan autonomía; y que haya uniformidad de las técnicas usadas, lo cual es un grave problema en el caso de México, agregó.

Para que se dé, la reforma de ese sistema debe contar con voluntad política; el entendimiento de la importancia económica del registro de bienes inmuebles para el progreso del país; reconocer la relevancia de incorporar y mantener a los predios y transacciones informales, con un sistema que genere beneficios, entre otras medidas, detalló.

Para que sea eficiente debe ser un registro de derechos y no de documentos. Hay que cuidar y proteger que los efectos jurídicos de una inscripción sean protegidos por todas las autoridades, en especial el Poder Judicial; tener autonomía y contar con personal calificado, enfatizó Luis Aliaga.

A su vez, Othón Pérez Fernández del Castillo, notario público 63 del DF, sostuvo que la búsqueda por la seguridad en el registro público de la propiedad no ha sido fácil. En la capital, gracias al boletín judicial donde se publican las entradas de las solicitudes, “ya no se pueden cometer fraudes inmobiliarios”.

De la misma manera destacó el trabajo de los notarios, cuya principal labor es entender la voluntad de las personas. “Son expertos en actos jurídicos quienes interpretan lo que desean las partes involucradas en relación con una propiedad. El nuestro es un trabajo cotidiano por la seguridad”.

En su oportunidad, Enrique Rajoy Brey, registrador de España y secretario general del Centro Internacional de Derecho Registral, expuso que en un sistema de ese tipo el proceso comienza por la solicitud de información sobre la situación jurídica del bien que se va a contratar y termina con la inscripción.

La seguridad es máxima para el adquirente, porque el registro genera la verdad oficial sobre la finca, es decir, todo lo que no está inscrito no existe y lo que está inscrito debe ser respetado por todos, incluidos los tribunales, afirmó.

De esa forma, los principios jurídicos que se aplican en España son los de prioridad, punibilidad, fe pública y responsabilidad, los cuales dan seguridad a las personas, concluyó.

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PIES DE FOTO

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En la Facultad de Derecho de la UNAM se efectuó la mesa “Sistemas registrales inmobiliarios. Sus efectos jurídicos y económicos”, con la participación de expertos nacionales e internacionales.

FOTO 02.

Luis Aliaga, Enrique Rajoy, Óscar Vázquez, Othón Pérez y Raúl Castellano hablaron en la UNAM de los sistemas registrales inmobiliarios y del derecho registral.