Boletin: | UNAM-2000/662 | Lugar: | Ciudad Universitaria |
Fecha: | Jueves, 12 de Octubre de 2000 |
EL VALOR DEL SUELO DEL PRIMER CUADRO DE LA CIUDAD DISMINUYE DEBIDO A LA INSEGURIDAD Y EL AMBULANTAJE |
| ·El potencial de uso y la ubicación determinan el valor del suelo |
| ·El control del suelo implica la regulación del desarrollo urbano |
En los últimos años, el valor del suelo de varias zonas del centro de la Ciudad de México ha sufrido una disminución considerable debido al comercio |
ambulante, la inaccesibilidad vial, la falta de disponibilidad de infraestructura –agua, drenaje, alumbrado público- y, en los últimos tiempos, la |
inseguridad pública y las condiciones ambientales. Manuel Perló Cohen, director del Programa Universitario de Estudios sobre la Ciudad (PUEC) de la |
UNAM, afirmó que, por el contrario, existen zonas como Santa Fe y áreas comerciales como las de las avenidas Mazarik y Reforma, en las que el |
costo del suelo ha subido a tasas muy elevadas en los últimos 20 años debido a las inversiones en infraestructura.El suelo es una mercancía con |
características especiales, pues no se puede trasladar de lugar a otro y no representa un valor en sí mismo; se lo confiere su potencial de |
construcción y uso, además de su ubicación.Históricamente, el mercado del suelo determina el costo de un terreno –explicó el también integrante del |
Instituto de Investigaciones Sociales-; se toma como base el precio al que se adquirió, el cual, en función de las restricciones y regulaciones en el |
uso de suelo y la demanda existente, es influenciado positiva o negativamente.Los impuestos se basan en el valor catastral de la propiedad que, a |
su vez, está ligado al valor comercial del suelo. “Muchas veces la autoridad nos cobra de manera incorrecta porque no sabe realmente cuánto |
cuesta el metro cuadrado de terreno, pues no cuenta con cifras actualizadas”, apuntó Manuel Perló.Tal problema se aborda en el libro El estado del |
conocimiento sobre el mercado del suelo urbano en México, de la autoría del propio Perló Cohen y de Alfredo Delgado Peña, fallecido en 1999, cuya |
relevancia radica en que ese tipo de estudios son pocos en relación con la complejidad, heterogeneidad y dinámica que ese tipo de operaciones |
comerciales tiene; tan sólo en el área metropolitana se realizan, aproximadamente, 500 operaciones de compra y venta de suelo urbano.Alfonso |
Iracheta, presidente de El Colegio Mexiquense, en el acto que también sirvió de homenaje póstumo a Delgado Peña, aseguró que el control del suelo |
implica la regulación del desarrollo urbano; sin embargo, su mercado está poco ordenado y aquel que es propietario tiene la posibilidad de hacer con |
su terreno lo que quiere.El libro –editado por El Colegio Mexiquense y el Lincoln Institute of Land Policy- tiene diversas razones para ser importante. |
Una de ellas es el análisis de la situación del mercado del suelo urbano en México, especialmente a partir del acelerado proceso de urbanización y |
metropolización que se registró a partir de los años 40 en el territorio nacional.A partir del estudio se descubre que las ciudades mexicanas tienen |
una serie de peculiaridades derivadas del modelo económico y político, así como de una cultura de “hacer ciudad” que es muy particular.Puntualizó |
que en el país “tenemos un modelo económico altamente especulativo, el cual podemos denominar de capitalismo tardío. Ese retraso se refleja |
también en el mercado inmobiliario”, añadió.En segundo término, manifestó, se observa que, desde la perspectiva del desarrollo político, existen |
condiciones que tienden al centralismo, el cual ha sido parcialmente responsable de la mega urbanización del Valle de México; pero además, de que |
casi todos los estudios sobre suelo urbano correspondan a la zona metropolitana y sólo unos cuantos al resto del país.Un tercer aspecto es la |
“cultura de hacer ciudad” que nos ha llevado a pensar que sin reglas rigurosas podemos continuar construyéndola. Lo que encontramos es, en |
cambio, un sistema de planeación que no responde a las necesidades de la urbe mexicana y, por otro lado, una sociedad que tampoco responde a |
sus propias necesidades comunitarias de producción de espacio urbano.La consecuencia de ello es una ruptura de los arreglos institucionales |
básicos y un mercado de suelo que propicia la apropiación de lo que no nos corresponde. “Hoy resulta que la ciudad, el espacio público, es |
apropiado por una empresa camionera o de autobuses que puede ocupar un terreno sin pagarle nada a nadie; lo mismo ocurre con los comerciantes |
ambulantes o quienes tienen recursos y se adueñan de lugares atractivos, aunque sean reservas naturales”.El estudio del problema del mercado |
del suelo –como ocurre en el libro, en el cual se analizan 76 trabajos publicados de la década de los 40 hasta fechas recientes- es factor |
fundamental para entender cómo se construye la ciudad y, sobre todo, para obtener las herramientas o instrumentos para controlar su crecimiento.El |
funcionario agregó que “si somos capaces de conducir el mercado de suelo, de acordar con los diferentes actores que intervienen en él, con los |
propietarios de la tierra, los desarrolladores, los ayuntamientos, organizaciones no gubernamentales que atienden a colonos y los inversionistas, e |
integramos su punto de vista acerca del suelo, podríamos avanzar en determinar juntos hacia dónde sí y hacia dónde no puede crecer la ciudad de |
México o cualquier otra”.La obra de Delgado y Perló permite identificar la necesidad e importancia de contar con un conocimiento integral de los |
distintos mercados, para hacer del suelo urbano un factor de ahorro y redistribución del ingreso.En la presentación de El Estado del Conocimiento |
sobre el Mercado del Suelo Urbano en México, efectuada en la Casa Universitaria del Libro, participaron también los investigadores Mario Bassols y |
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